大旗88但公众视野之外

2020-09-05 17:32:00
dcadmin
原创
52

中报发出之后,新城控股在官微上写道,“我们,从未忘记初心,坚信笃行才能致远。 ”这时,距离丑闻曝出已近两个月。 两个月时间内,王晓松每周六都会固定参加公司例会。 内部人士称,“他的开会风格偏务实,且擅于稳定军心。 ”  2019年7月3日,一桩猥亵女童的丑闻,让新城控股创始人王振华跌落云端,跟着卷入风暴的还有这家排名全国第八的房企——新城控股。  短短三日内,新城系三家上市公司市值蒸发逾400亿元、部分银行金融机构停止合作、公司内部人心惶惶,新城控股陷入创立以来的“至暗时刻”。  危情时刻,王振华之子王晓松火速上任董事长一职。 原董事长王振华的信息在新城官网中被抹得干干净净,取而代之的是王晓松的个人履历。  上任两个月以来,王晓松仅在一次内部会议中公开发言,更多时候则对外保持沉默。 但公众视野之外,王晓松的举动很多。 自他上任之后,从引曲德君补位、走访各大机构防止质押爆仓、内幕信息自查、到频繁转卖项目资产,这一系列连环“自救”行动,让新城控股内部军心看似稳定下来。  但危机并没有完全解除。 从中报数据来看,新城控股的现金流和负债水平安全可控,不过,高度依赖融资性现金流的现象,为新城控股的经营埋下一颗隐形炸弹。 另一方面,狂奔多年之后,这家“黑马”房企的上半年业绩增速开始显露疲态,无论是销售、利润、土地投资力度,均出现下降势头。 走出风暴中心之后,留给王晓松的考验还有很多。 这天晚上,新城控股总部大楼灯火通明,各地高管连夜奔赴此地,紧急商讨应对之策,人群中的眼光不约而同汇集在这个年轻人身上,几乎没有任何犹疑,王晓松成为了新城控股的新任董事长。 上任董事长两个月内,王晓松并不轻松。 摆在他面前的是新城有史以来最大的烂摊子,股价多次跌停、内部人心惶惶、机构资金出逃、公司名誉受损等等,都在等着这位人收拾残局。  上任的几天时间里,王晓松主动拜访了多家银行机构,应对防止股权质押的爆仓风险,邀请曲德君进入董事会稳定高管团队。 在这期间,他还和世茂许世坛等企业家“吃饭聊天”,毕竟身后有着40个项目待价而沽。  股权层面,新城控股的法定代表人已由王振华变更为王晓松,王晓松则悄然退出了自己的上海晓橘束网络科技合伙企业,那是一家面向年轻群体提供生活类服务的创业公司。 晓橘束网络科技的投资与王晓松个人经营理念密切相关。 虽然早就被内定为新城控股“人”,但是三年前的王晓松并不想按常理出牌,2016年10月,在加入新城控股9年后,王晓松以一封发送全员的内部邮件宣布离职,直至2018年8月回归担任集团总裁。  离开的两年时间里,王晓松说自己做了两件事,一是看了很多科技类企业,大旗88二是看了很多消费升级的项目。 与其父王振华不同,王晓松偏爱新兴领域,这一度让外界有了二代不的猜疑。 一位接近新城控股的人力资源总告诉AI财经社,“黑天鹅事发之后,的确有很多猎头机构打电话挖人,但新城高管团队比较稳定,并没有出现大批量人员离职”。  另一位接近的新城业内人士对AI财经社表示,目前内部团队人员没有出现什么变化。 王晓松每周六都会固定参加公司例会,开会风格比较务实,毕竟在新城时间已有10余年。 与此同时,由于“黑天鹅”事件或将触发大规模的融资破裂风险,王晓松不得不进行一系列资产转让。  据AI财经社统计公告信息,截至目前,新城控股已接连转让21个项目,回笼资金101.49亿元。 而这些项目大多是以现金支付方式进行,且转让项目多为近期公开市场新获取的纯住宅项目,项目均处于前期阶段,尚未销售。 按照此前公告内容,新城控股预计还有19个出售项目正在商谈。 西南证券董事张刚认为,新城转让的这些新项目一方面提升了它的当期货币现金,另一方面也是其对未来经营情况不乐观的应对之举。 一系列迹象表明,新城控股正在不惜一切代价摆脱“黑天鹅”阴影。 经历了16年的发展后,王晓松掌管的新城控股有着超3000亿资产的根基,即使在遭遇上交所问询时,这家企业也能从容应对,随即便过上了一手拿地,一手筹钱的安稳日子。 但今时不比往日,突如其来的事故,连带着发酵的经营压力,让王晓松倍感压力。 根据半年度报告,新城控股资产负债率、净负债率同比双降。  截至6月底,新城控股资产负债率86.7%,同比下降1.61%; 净负债率76.62%,同比下降39%。 其在手现金余额为456.42亿元,短期债务为261亿元,偿债能力良好。 现金充裕和负债降低,现今的新城控股似乎安然无虞。  不过,具体到现金流类别来看,新城控股的投资性现金流和经营性现金流处于持续恶化状态,情况并不如想象中的乐观。  中报显示,新城控股上半年的经营性现金流净额和投资性现金流净额依然处于亏损状态。 上半年内,新城控股实现经营性现金流净额为-67.01亿,同比增长26.65%; 投资性现金流净额为-151.69亿,同比下滑85.13%。 这意味着新城控股的现金流高度依赖其融资渠道,而一旦融资渠道受阻,新城控股也将面临资金紧张的风险。 新城控股回复AI财经社表示,“规模增长所产生的持续资金需求是公司经营活动和投资活动现金流仍为负的主要原因。 公司目前仍处于稳步扩张阶段,存在较大规模资金支出的计划与安排。  总体上公司资本充足,抵御风险能力较强,融资渠道丰富,货币资金余额维持在稳定水平。 ” 新城控股的经营性现金流和投资性现金流双双亏损的局面,已接连持续了三年,而这个数据的背后,透视着新城控股独特的发展模式。  新城控股于1993年在江苏常州成立,凭借着常州本地的开发经验,新城控股逐渐迈向全国化扩张。 2014年,新城控股开启全国化扩张战略,布局城市从14年的16家到现在100家左右,增长显着,但这个经营成果也为其带来资金压力,致使其经营性现金流陷入多年亏损状态。 除全国化扩张之外,新城控股离不开的另一个重要因素在于商业综合体的复制扩张。 2009年,新城控股迈入商业地产领域,并自创了商业地产品牌: 吾悦广场。  由于看好三四线市场的商业地产,新城控股在2015年开始大规模的复制扩张。 自此,吾悦广场成为新城控股在三四线市场的代表性建筑,但与此同时也让新城控股的投资性现金流亏损越来越大。 新城控股借着“住宅+地产”的模式,规模越来越大,但这尤为考验企业应对风险的能力。 随着“黑天鹅”事件的发酵,新城控股的资金安全成为各方关注的焦点。 一位金融机构的地产业务负责人表示,“王振华被抓后,部分金融机构、银行已停止和新城的合作。  不过,新城控股也采取了换法人、操盘人以及转让资产的方式应对,有利于后续搭建合作。 ” 对于外界广为流传的与平安银行合作破裂事宜,一位接近新城控股的人士透露,平安银行只占新城控股对外合作中非常小的比例,对新城控股的资金产生不了威胁,目前新城跟各个机构的合作都在顺利进行中。  然而,丑闻事件还是为新城控股带来大幅损失,敏锐的评级机构迅速作出反应,纷纷下调评级。 标普宣布,将新城发展‘BB’的长期主体信用评级及其优先无抵押债券‘BB-’的长期债项评级列入负面信用观察名单。  标普认为,新城与业务往来企业也许会受到冲击,资本市场融资渠道也有受阻可能。 大摩也发表研报指,新城发展和新城控股的融资和营运前景面临不确定性,下调公司评级,目标价亦大削约44%,其将新城控股的评级则降至“减持”,目标价调低至22.12元人民币。 安居客首席分析师张波表示,评级机构的下调评级,对房企的融资尤其是银行端影响比较大,而银行融资在房企中占比较高,一旦受影响,对其资金链也会造成一定压力。  直到现今,新城控股的A股股价依然未能得到大幅改善,维持在25元/股上下波动,最新显示的总市值约600亿。  2019年的中期业绩,对于新城来说意义非凡,它是王振华这一阶段的终点,也是王晓松的起点。 上半年,这家公司度过了几重劫。 如今,虽然风暴已过,但要面对的考验依旧很多。 这份中期业绩单,将成为新城下一阶段的新标尺,份量沉甸。 新城控股公告显示,上半年实现合同销售金额1224.18亿元,大旗88同比增长28.44%; 销售面积1049.52万平方米,同比增长35.5%。 按照销售目标2700亿来看,新城控股已完成45%。  而在盈利方面,上半年新城控股归属上市公司股东净利润为25.9亿元,同比增长2.54%; 营业收入为170.63亿元,同比增长8.29%。 从销售和盈利方面来看,新城控股的上述指标均处于上升态势。 但与往年情况相比,其增势明显下降。 AI财经社统计往年财报数据发现,大旗882016上半年至2018年上半年,新城控股的销售额同比增速分别高达131%、75%、94%,营业收入同比增速分别为4%、25%、39%,净利润增速分别为86%、34%、123%。 这其中,AI财经社统计发现,新城控股通过较高比例的利息资本化,为其25.9亿元净利润增色。 一般而言,房企往往会将利息费用进行两部分处理,一部分计入财务费用中,算作成本,另一部分进行资本化处理,计入资产项。 而利息资本化处理的比例越高,则意味着房企的当期成本减少,利润数字得到改善。  半年报数据显示,上半年公司利息支出52亿元,其中资本化的利息支出为48.2亿元,利息资本化率约92.7%,对比万科上半年利息支出资本化比率为37.6%,明显偏高。 此外,2018年年报显示,新城控股有24家持股比例超过50%但未并表的企业,总资产835.3亿,负债737亿,资产负债率为88.26%,合计亏损额为3.18亿元。  至2019年中报,虽然新城控股未披露上述经营业绩,但一旦将这部分隐藏的企业并表,无疑将侵蚀新城控股净利润。 新城控股回复AI财经社表示,在公司2018年度经营报告中,上述未并表企业的利润情况,已经按照公司持有的权益比例,纳入利润表,体现在归母净利润中,且上述企业净利润总额-0.83亿,金额规模较小。 上述未并表企业主要由于尚处于前期的开发阶段,故出现亏损。  王晓松在新城控股的时间长达10年,他经历了新城控股的全国化扩张期、上市期和冲进行业第八的成长期。 十年之间,新城控股巨变。 如今,新瓶换旧酒,接过接力棒的他,起点比父亲高,但压力比其父王振华大,所有人都在期待着王晓松治下的新城,会迎来一个什么样的前景? 受“黑天鹅”事件影响,一向大步快跑的新城控股“画风”突变,于7月份放缓了投资脚步。  新城控股7月拿地金额仅为12.08亿元,相对于最高月份的4月下滑93.3%,相对于6月份下滑81.4%。 而至8月单月,新城控股也暂停了拿地动作,没有在公开市场拿地,这也是今年以来首次没有纳储的月份。 对于公司下半年的投资计划,新城控股对AI财经社表示,“公司目前采取审慎的投资策略,根据可用资金情况决定投资规模,以实现更加稳健地发展。 ”  同样让王晓松倍感压力的还有商业领域。 从中报来看,其上半年新开业的吾悦广场仅有2座,合计租金和管理费收入不足1亿元。 截至2019年6月底,新城控股累计开业吾悦广场达到44座,以吾悦广场为主要形态的租金收入和管理费为17.41亿元。  这个成绩距离王振华曾夸下的海口——2020年开业100个吾悦广场、租金收益达到100亿元的目标相差甚远。 而按照短期计划,新城控股下半年欲开业20座,全年实现租金及管理费收入40亿元,以上半年的开业节奏而言,新城控股想要完成这个目标有一定难度。 新城控股回应AI财经社表示,公司2019年度2700亿元销售目标不变,并在未来保持规模平稳增长。  公司也将持续发展投资性房地产,在 2019 年度 40 亿元租金和管理费收入的基础上,2020 年、2021 年投资性房地产的租金和管理费收入目标不低于 60 亿元和 90 亿元。 如今,距离今年结束还有不到4个月,压在王晓松身上的有多座大山,比如销售目标、投资收益和估值修复等等。 留给王晓松的时间不多了。

文章分类
联系我们
联系人: 大旗88
网址: www.zobaedc.com